La nueva presión regulatoria amenaza con enfriar la inversión turística en Canarias y muchos pequeños
propietarios ya miran fuera del Archipiélago. En ese escenario gana terreno la tokenización, ámbito en el que
Chema Prieto se ha convertido en una referencia. Experto en Web3 y director de marketing de Tutellus, lleva
cinco años impulsando proyectos cripto y DeFi y demostrando cómo los tokens pueden generar valor y
comunidad. De visita en Tenerife para el HUB Intech, conversó con LA GAVETA ECONÓMICA.
—Para empezar desde lo básico, ¿cómo definirías la tokenización a alguien que no sabe nada del tema?
—La tokenización es básicamente representar un valor, un activo, a través de un medio digital. Pero es un medio
digital, la blockchain o cadena de bloques, que tiene cualidades muy especiales. Es como una especie de
transformación de esa propiedad en algo que adquiere la cualidad de ser transmitido, de ser fraccionado y de ser
compuesto.
—¿Por qué la blockchain es distinta a una base de datos tradicional?
—Funciona como un registro distribuido e inalterable. A diferencia del registro físico —controlado por una
institución y potencialmente modificable— en una blockchain la información queda fijada sin que nadie pueda
alterarla de forma arbitraria.
—Entonces, ¿qué aporta exactamente el token dentro de ese registro inalterable?
—Es la representación digital del bien o activo. Queda anclado en una red pública sin dueño central, protegida
por matemáticas, lo que garantiza que nadie pueda manipularlo.
—Pero hay blockchains privadas. ¿En qué se diferencian?
—Porque hay blockchains que se implementan de manera privada y sería como un registro más modificable,
sería un registro más parecido al que existe en el día de hoy en los registros de la propiedad. Y, de hecho, este
tipo de implementaciones se están empezando a pensar a hacer a nivel gubernamental, que le daría, por lo
menos, un barniz de modernidad, pero ellos mantendrían el control.
—¿Y esa pérdida de control descentralizado afecta también a las ventajas de la tokenización?
—Sí, gran parte de la esencia se estaría perdiendo. Parte de los beneficios de la tokenización o de esta
digitalización del valor se mantendría. Tendría algunas ventajas y también algunas desventajas y algunos
peligros. Los peligros que tendría es que sería mucho más fácil hacer esto que hemos dicho antes. La
expropiación podría ser mucho más sencillo de hacer para ellos.
—Mencionabas antes riesgos y posibles usos gubernamentales. ¿Hay proyectos actuales que ya estén
aplicando esa lógica de tokenizar dinero?
—Sí, existen varios y el mejor ejemplo son las CBDC, las monedas digitales de los bancos centrales. Al final no
dejan de ser una forma de tokenizar el dinero: digitalizan la moneda tradicional y generan un token que la
representa. Simplificando mucho, el proceso consiste en respaldar ese dinero en un entorno controlado y, sobre
esa base, emitir un token equivalente en una blockchain. Ese es exactamente el planteamiento del euro digital.
—¿Y cómo cambiaría eso la relación entre ciudadanos y bancos centrales? ¿Sería más control, más
eficiencia?
—Depende de cómo lo implementen. Ese euro digital podría operar en una blockchain privada, donde la
autoridad monetaria tendría control total sobre el registro y los movimientos. O, lo que probablemente veremos
por su mayor facilidad técnica, podrían emitirlo en una blockchain pública. En ese caso no podrían borrar el
histórico, pero sí programar el propio token. Esto permitiría incorporar contratos inteligentes o funciones que
actúen directamente sobre el saldo: desde bloquear un pago hasta quitarte dinero del bolsillo en función de
determinados parámetros. Sería, en esencia, una forma de “dinero programable” con implicaciones muy
profundas para la relación entre el ciudadano y la administración.
—Para aterrizarlo, ¿cuál sería entonces la esencia de tokenizar un activo, ya sea dinero o cualquier otra
cosa?
—Entonces, para aterrizar todo esto que te estoy diciendo. El dinero o los activos de cualquier tipo que tengan
valor se pueden representar a través de un token en una cadena de bloques, de tal manera que le dotas a ese
activo, por el mero hecho de estar en la cadena de bloques, de la capacidad de ser programado y gestionado de
una manera mejor. No es más que una representación de algo que ya existe, en el caso de lo que llaman los real
world assets, los activos del mundo real, es una representación de ese activo en otro entorno digital securizado a
través de la criptografía que se llaman las cadenas de bloques.
—¿Y cómo encaja esto con las comparaciones que se hacen con los bancos y el sistema financiero
tradicional?
—En el sistema bancario, las entidades operan con una cantidad determinada y, en función de lo que les exige el
regulador, pueden prestar una parte de esos depósitos. Pero esos depósitos a la vista pueden ser intervenidos, y
hay casos documentados en distintos países en los que fueron directamente confiscados. En un entorno
tokenizado eso no podría ocurrir.
—¿Ese paralelismo con bancos privados ayuda a explicar las stablecoins como USDT o USDC?
—Exactamente. Es una lógica parecida: tienes un depósito respaldado por dinero real. Eso es lo que hace Tether
con USDT. Mantiene cuentas en varios bancos y emite tokens que representan esos dólares. En el caso de
USDC vimos un ejemplo claro del riesgo: parte de sus reservas estaban en Silicon Valley Bank cuando quebró.
—¿Qué ocurrió ahí exactamente y cómo afectó a USDC y USDT?
—Las reservas en dólares actúan como colateral del token. Tanto USDC como USDT funcionan así: por cada
dólar depositado, se emite un token respaldado por ese dólar. El problema surge si ese dinero queda bloqueado,
confiscado o cae en una entidad en quiebra. Si alguien incautara esos fondos, la stablecoin perdería respaldo y
entraría en crisis.
—¿Y qué incentivos tiene Tether para no correr ese riesgo?
—Tether tiene un incentivo económico enorme para mantener el sistema funcionando. Es una de las empresas
más rentables del mundo con una plantilla mínima: alrededor de cien empleados que generan entre 1.000 y
1.500 millones de dólares al mes. ¿Cómo? Porque gestionan más de 100.000 millones en reservas, buena parte
en bonos del Tesoro de EE. UU., que les generan rendimientos del 2% o 3%.
—¿Y qué hay del caso contrario, el de un colapso como el de Terra/Luna?
—Terra/Luna era una stablecoin algorítmica, no respaldada por dólares ni otros activos reales. Dependía
totalmente del funcionamiento del algoritmo, y un ataque financiero lo desestabilizó. Al romperse ese
mecanismo, se desplomó la confianza y el sistema entró en espiral. Por eso, a diferencia de USDT o USDC, no
la consideraría un caso de tokenización en sentido estricto.
—Aun así, hay stablecoins que sí están bien respaldadas por cripto, como DAI. ¿Encajan aquí?
—Sí, hay modelos colateralizados con criptomonedas. El ejemplo más sólido es DAI, de MakerDAO, que ha
sobrevivido a casi todos los sobresaltos del sector. Ha tenido problemas, como cualquiera, pero sigue siendo uno
de los sistemas más robustos. Aunque —y esto lo digo porque nos estamos desviando— es ya un ámbito distinto
del enfoque inicial de la conversación.
—¿Y por qué crees que ahora los bancos tradicionales quieren entrar en este terreno?
—Porque las stablecoins están a punto de despegar. La regulación en Estados Unidos se está volviendo más
favorable y eso ha reactivado el interés. El cambio político también influye: no es lo mismo la visión de
Christine Lagarde que la de Donald Trump, y la nueva legislación apunta a un escenario más propicio para que
los bancos desarrollen sus propias monedas digitales.
—¿Eso podría poner en riesgo la hegemonía de Tether?
—Probablemente sí. Si bancos y grandes entidades financieras empiezan a emitir sus propias stablecoins, Tether
tendrá competencia directa. Su dominio podría verse seriamente cuestionado.
—Para quien nunca ha usado una stablecoin, ¿qué ventajas concretas tiene tokenizar dinero?
—Permite llevar una moneda tradicional, como el dólar, a una blockchain mediante un token criptográfico. Eso
facilita un acceso global al dinero, incluso en países donde obtener dólares está restringido. Abre un alcance
mucho mayor, con una movilidad inmediata y sin intermediarios.
—También mencionabas usos asociados a finanzas descentralizadas. ¿Para qué sirve ahí una stablecoin?
—En DeFi, las stablecoins son la base del sistema. Son las finanzas de siempre, pero ejecutadas en blockchain:
préstamos, depósitos, intercambios… Todo sin intermediarios, con mayor transparencia y con innovaciones
constantes.
—Para alguien que escucha esto por primera vez, ¿qué son exactamente las finanzas descentralizadas y
por qué son relevantes en este contexto?
—Son las finanzas tradicionales operando en un entorno blockchain. Permiten realizar las mismas operaciones
—prestar, pedir prestado, depositar— pero sin un banco que cobre el peaje. Hay innovación, sí, y por tanto
también fallos y experimentos que no funcionan, como vimos en Terra. Pero es un proceso evolutivo: cada
iteración va depurando el sistema hacia modelos más sólidos.
—¿Y ya existen modelos realmente sólidos dentro de este ecosistema?
—Sí. Y el ejemplo más sencillo es el de los depósitos o los préstamos con colateral. Un depósito en un banco
tradicional te da un 1%, quizá un 2% o un 3%. En DeFi hay protocolos que ofrecen entre el 5% y el 15%,
porque necesitan liquidez para operar. No hace falta meterse más en profundidad para entender la diferencia.
—Además de depositar dinero, ¿qué otras operativas se pueden hacer en DeFi?
—Puedes pedir un préstamo poniendo un activo tokenizado como colateral. Si tienes una vivienda tokenizada
—o una fracción de ella—, puedes bloquear ese token en un contrato inteligente y recibir un préstamo. Para el
protocolo es muy seguro, porque ya tiene el colateral bloqueado de antemano.
—¿En qué sentido es “más limpio” hacerlo mediante contratos inteligentes?
—Porque no hay discusión posible. El token queda bloqueado y el contrato inteligente actúa según reglas
predefinidas, sin intervención humana. Si se cumplen las condiciones, el contrato ejecuta; si no, también. Es
automático y transparente.
—¿Podrías poner un ejemplo con cifras para entender cómo funciona ese colateral?
—Supongamos que tienes tokens equivalentes a 100.000 dólares de una vivienda valorada en 100 millones.
Puedes usar esos 100.000 como colateral y pedir prestado 10.000, 50.000, hasta un máximo aproximado del
80%: lo que se conoce como loan to value.
—¿Qué ocurre si baja el precio del colateral y se acerca ese límite?
—Llegado al umbral del 80%, el protocolo ejecuta la liquidación. Si, por ejemplo, usaste bitcoin como colateral
y su precio cae, el sistema liquidará tu posición antes de que el valor sea inferior a la deuda. Tú te quedas con
los 80.000 dólares prestados y el protocolo se queda con el colateral, que venderá automáticamente para cubrir
la operación.
—¿Cómo sería tokenizar una vivienda?
—El valor inmobiliario es tangible y estable, creo que permite visualizar con facilidad qué representa cada
token. Si una casa vale 100.000 euros, puedes emitir 1.000 tokens de 100 euros cada uno.
—¿Y qué representa cada token?
—La fracción correspondiente del inmueble: quien compra un token posee 100 euros del valor total de esa
vivienda.
—¿Qué gana un inversor al tener un inmueble tokenizado en una blockchain?
—El token se emite en una red pública —como Polygon— y puede moverse libremente. Si el inmueble se
revaloriza, el inversor captura esa plusvalía de forma proporcional: una casa comprada por 100.000 euros y
vendida por un millón multiplica por diez el valor de cada token. Además, si el activo genera alquileres, esos
ingresos se reparten automáticamente entre los titulares, igual que un dividendo.
—¿Cómo funcionan estas operaciones en plataformas como Reental?
—Cada inmueble tiene condiciones claras: cuánto capital requiere, qué reformas se harán, qué renta anual se
espera y en qué plazo se prevé la venta. Si un inversor aporta 100 euros, puede recibir alrededor de un 10%
anual y, al final del proyecto, recuperar su capital más la plusvalía generada. Un caso típico: 100 euros
invertidos pueden convertirse en 160 en tres años.
—¿Qué ventajas aporta la tokenización a pequeños inversores y grandes fondos?
—A los pequeños les permite entrar con cantidades mínimas —100 euros o menos— y exponerse a activos
antes inaccesibles. Para los grandes fondos, la ganancia es operativa: la tokenización reduce costes, simplifica la
gestión y explica por qué gigantes como BlackRock planean digitalizar todos sus activos.
—Hablabas también de la liquidez como una ventaja clave.
—Porque puedes convertirla en líquida en todo momento, porque hay un mercado de persona a persona, un P2P.
Un mercado directo entre particulares, sin intermediarios.
—Muchos inversores extranjeros se sienten inseguros comprando inmuebles fuera. ¿Esto soluciona ese
problema?
—Sí. Convierte un activo por definición inmóvil en algo líquido y fácil de gestionar. Puedes construir una
cartera en distintos países sin preocuparte por trámites locales, mantenimiento o riesgos legales. No necesitas ser
experto: delegas en equipos que sí lo son.
—¿Y qué posibilidades abre para los emprendedores?
—Enormes. Piensa en operaciones como la de Amancio Ortega cuando compró un edificio en Florida por 160
millones con una rentabilidad del 35% desde el primer día. Tú y yo no podemos hacer esa compra, pero un
emprendedor podría tokenizarla, fraccionarla en tickets de 1.000 euros y captar el capital. En vez de ofrecer un
35%, puede ofrecer un 25% a los inversores y quedarse con el resto como margen.
—O sea, democratiza operaciones que antes solo estaban al alcance de millonarios.
—Exactamente. Lo que antes requería 160 millones ahora puede abrirse a inversores desde 1.000 euros. Es una
oportunidad tanto para quien busca financiar un proyecto como para quien quiere entrar en él.
—¿Y los riesgos?
—Están en la ejecución. Puedes hacer una tokenización sólida, con contratos auditados y un marco jurídico
robusto, o puedes hacer una chapuza. Igual que con cualquier empresa. La tecnología no es el problema: el
problema es cómo se implementa.
—¿La regulación acompaña?
—La regulación siempre llega tarde. MiCA en Europa es un avance, pero incompleto; en EE. UU. la SEC y la
CFTC aún chocan entre sí. No es nuevo: en cada ola de innovación financiera pasa lo mismo.
—¿La falta de una norma específica impide tokenizar un inmueble con seguridad jurídica?
—No. Si estructuras bien la sociedad y los contratos, es totalmente legal. El token no es la propiedad directa: es
un derecho sobre un vehículo jurídico que posee el inmueble. Ese esquema funciona en cualquier jurisdicción.
—¿Y si un país decide prohibir cripto?
—Puede limitar su uso local, pero no puede borrar tu propiedad en una blockchain pública. No puede
expropiarte el token. Esa es una de las garantías técnicas más importantes.
—¿Existe riesgo de que “hackeen la blockchain”?
—Las blockchains como Ethereum o Polygon no se hackean. Lo que se compromete son puentes, contratos mal
diseñados o plataformas centralizadas. Por eso hay que auditar muy bien lo que construyes encima, no la cadena
en sí.
—¿Qué implicaciones tiene para el inversor en materia fiscal?
—Las habituales. Si ganas dinero, tributas por beneficios; si recibes dividendos, tributas por dividendos; y si
vendes con plusvalía, pagas por la plusvalía. Es equivalente a tener participaciones en una empresa que posee un
inmueble.
—Entonces, ¿lo nuevo es la manera de gestionar y transferir la propiedad?
—Exacto. Se optimiza el movimiento de los derechos económicos: menos intermediarios, menos costes, más
liquidez y más garantías que un registro tradicional.
—¿Qué veremos en los próximos tres a cinco años?
—La tokenización de todo tipo de activos. Primero lo inmobiliario, que va a despegar muy rápido, y luego
materias primas, equity, deuda… Llegará un momento en que dejaremos de llamar a esto “tokenización” porque
será lo normal, como pasa con internet.
—¿Y qué papel jugarán empresas como la vuestra?
—Asegurar que este proceso se haga bien: con modelos sólidos, bien implementados y preparados para una
adopción masiva. Y ese movimiento ya está en marcha.
