La acumulación de normativas técnicas, exigencias burocráticas y cargas fiscales hace casi imposible edificar vivienda asequible en España. Canarias es el ejemplo más elocuente.
Para construir un bloque de pisos en Canarias hoy, un constructor necesita que un ingeniero de telecomunicaciones certifique que cada habitación tiene toma de televisión y de teléfono fijo. El teléfono fijo que nadie usa.
Imaginemos a un promotor que quiere levantar un bloque de viviendas asequibles en Canarias. No tiene prisa por hacerse rico; solo quiere edificar pisos que la gente pueda permitirse, ante la notoria escasez reinante. Antes de colocar el primer ladrillo, necesitará que un ingeniero de telecomunicaciones certifique que cada habitación del edificio tiene toma de televisión y toma de teléfono fijo. El teléfono fijo que nadie usa. Esa exigencia sigue escrita en el papel desde 2011 y nadie la ha eliminado. A partir de ahí, todo empeora.
El coste de construir una vivienda en España se ha multiplicado por dos en veinte años. En 2005, ejecutar un metro cuadrado de obra costaba alrededor de 635 euros; hoy cuesta 1.323 euros. El aumento no es solo atribuible a la inflación, porque si se descuenta el efecto de la subida general de precios, el encarecimiento real sigue siendo considerable y por causas muy concretas.
La primera fue la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación (CTE) en 2006. El CTE fue un salto de calidad que algunos juzgaban necesario, pero nadie calculó bien su coste sobre la vivienda popular. Aunque algunas voces del sector lo advirtieron en su momento, que podría frenar todavía más la construcción de VPO. La segunda vuelta de tuerca llegó en 2020, con la obligación de construir según el estándar de “edificio de consumo casi nulo” (NZEB), que exige niveles de aislamiento propios de una vivienda de alta eficiencia, instalaciones de alto rendimiento y en muchos casos integración de energía renovable. El resultado fue una mejora real y medible en la eficiencia energética de los edificios nuevos, pero también convirtió la vivienda nueva en un producto de lujo por obligación legal.
Según subraya el informe “La paradoja inmobiliaria”, de la Universidad de las Hespérides, la regulación energética “ha convertido la vivienda nueva en un producto de calidad premium cuyos estándares constructivos se acercan a los de la vivienda de lujo de hace quince años”, mientras que la mayor parte de la nueva demanda, por parte de jóvenes y clase media, requiere vivienda asequible.
Para colmo, mientras usted lee este reportaje, el Gobierno tramita una nueva reforma del CTE que el Colegio de Aparejadores de Madrid estima que encarecerá cada vivienda nueva en aproximadamente 18.000 euros adicionales.
Canarias y el exceso regulatorio
Canarias tiene su propio capítulo en esta historia, porque en junio de 2024, el Gobierno regional aprobó mediante decreto ley que todas las edificaciones nuevas de uso no residencial debían cubrir el 100% de su cubierta con placas fotovoltaicas. Para los bloques de vivienda colectiva -el tipo de edificación donde se construye vivienda popular- la obligación es también del 100%, aunque con posibilidad de reducción al 50% si hay instalaciones preexistentes u otras legalmente exigibles.
Lo llamativo no es solo la exigencia en sí, sino la velocidad a la que llegó y la confusión que generó. Apenas año y medio después de su aprobación, el propio Gobierno tuvo que volver a legislar, en el Decreto ley 1/2026, publicado en el Boletín Oficial de Canarias el 27 de enero de 2026, para aclarar qué es una cubierta y qué es una terraza. La distinción importa, porque la norma original amenazaba el uso tradicional de las azoteas como espacio de esparcimiento en viviendas unifamiliares, y en municipios rurales con cubiertas inclinadas de tejas planteaba una ruptura del paisaje que nadie había previsto. La participación ciudadana posterior a la aprobación, recoge el propio decreto, “derivó la preocupación de los técnicos municipales e insulares y de los profesionales del sector”.
La norma también generó otro problema, ya que obliga a instalar las placas “incluso en contra de las determinaciones territoriales o urbanísticas”. Eso significa que el constructor puede verse obligado a vulnerar el plan urbanístico municipal para cumplir la ley autonómica. Dos cuerpos normativos distintos, empujando en sentidos contrarios, con el constructor en el medio.
Si hay un espacio donde la acumulación regulatoria resulta más destructiva es en la vivienda protegida. España llegó a construir una media de casi 60.000 viviendas protegidas al año entre 1991 y 2012; en la última década, el promedio no llega a 10.000 anuales. En 2025, la cifra siguió cayendo pese a la mayor crisis de acceso a la vivienda en décadas.
La causa reside en que los precios máximos de venta de la VPO (los llamados “módulos”) llevan años prácticamente congelados o con actualizaciones insuficientes, mientras los costes de construcción se han multiplicado. El informe de Hespérides lo explica con precisión. “Al imponer estándares energéticos elevados con precios máximos regulados, la normativa comprime los márgenes hasta hacer inviables muchas promociones, reduciendo la oferta precisamente donde más se necesita”. Construir VPO con los estándares del CTE actualizado y los requisitos NZEB tiene un coste que el precio máximo regulado no cubre. Por eso, sencillamente, no se construye.
El laberinto municipal
Supongamos que el constructor ha superado todos los obstáculos anteriores y cuenta con suelo, tiene proyecto, tiene financiación. Le queda lo más impredecible, la licencia. El plazo legal máximo para conceder una licencia de obra mayor en España es de tres meses. La realidad es que el tiempo medio de espera supera los 12 meses, y en muchos casos se extiende mucho más. Los arquitectos técnicos de España llevaron en enero de 2026 una denuncia formal ante la Unión Europea, detallando que España tarda entre 15 y 18 meses para conceder licencias que en Chipre se resuelven en 20-40 días, en Polonia en 45 días y en Finlandia en tres meses.
Ese retraso tiene un precio concreto que se ha calculado en un informe de ASPRIMA y la consultora EY. El sobrecoste medio que el comprador de vivienda nueva paga en España por el retraso en licencias es de 12.802 euros por vivienda, llegando a 39.000 euros en municipios con mayor dilación. El comprador, que cree estar pagando el ladrillo y la mano de obra, está pagando también meses de financiación del promotor esperando que un ayuntamiento selle su expediente.
Y la espera no depende solo del municipio, también del funcionario, porque el hecho de que haya licencias que tardan hasta tres años para una vivienda unifamiliar puede atribuirse a departamentos de urbanismo donde un único técnico gestiona docenas de expedientes simultáneos. La vicepresidenta de la APCE (asociación de promotores) señalaba hace dos años en La Vanguardia que los promotores tardan “más tiempo en conseguir las licencias para hacer una vivienda que en construirla”.
La regulación técnica y la burocracia no son los únicos pesos, porque sobre el precio final de una vivienda nueva en España, más del 25% corresponde a impuestos de todo tipo, entre municipales, autonómicos y estatales. Desde que el promotor compra el suelo hasta que el comprador firma ante notario, pueden activarse hasta 16 figuras tributarias distintas. El sector inmobiliario genera en España una recaudación fiscal de aproximadamente 52.000 millones de euros anuales, equivalente al 3,5% del PIB.
Desde 2020, el precio de la vivienda ha subido más de un 40% en España, superando la inflación general, que creció algo más de un 20%. Sin embargo la construcción de obra nueva sigue estancada en niveles históricamente bajos. En teoría económica básica, cuando el precio de algo sube, es una señal clara para que se produzca más. Aquí no. La razón es que los constructores, en promedio, no ganan dinero. La rentabilidad neta del sector de la construcción en España es negativa: de las 78 actividades económicas recogidas por el Banco de España, la construcción es menos rentable que 68 de ellas, situándose en el percentil 13. Con esos números, ningún empresario en su sano juicio invierte más.
¿Por qué no ganan si los precios suben? Porque los costes han subido más. Y los costes han subido, en buena medida, porque cada nueva norma (el CTE de 2006, los estándares energéticos de 2020, las placas fotovoltaicas en Canarias, el nuevo CTE en camino) añade una capa de obligaciones que el precio del mercado no siempre puede absorber. Especialmente en el segmento de vivienda asequible, donde el margen era ya de por sí estrecho.
El informe de la Universidad de las Hespérides lo formula como sentencia: “La crisis de vivienda en España no puede resolverse sin actuar contra los factores políticos que bloquean la oferta. Mientras la promoción de vivienda siga siendo una actividad de baja o nula rentabilidad, las subidas de precios no se traducirán en más oferta, sino en mayor exclusión residencial”.
Volvamos al caso del principio, el de la toma de teléfono fijo obligatoria en cada habitación. El Real Decreto 346/2011, que regula las Infraestructuras Comunes de Telecomunicaciones (ICT), obliga a que los edificios residenciales plurifamiliares incorporen un proyecto ICT como parte del proyecto de obra mayor. La norma tiene 15 años. En ese tiempo, el teléfono fijo ha desaparecido de la vida cotidiana de la mayoría de los hogares españoles. Pero la toma sigue siendo obligatoria.
El constructor que quería construir vivienda popular tiene ante sí, entonces, un panorama desolador, con una toma de teléfono que nadie usará, un coste de construcción que se ha duplicado, una cubierta llena de placas solares obligatorias, una licencia que tardará más de un año, y la posibilidad de que todo dependa del técnico de turno en el departamento de urbanismo de su ayuntamiento. Si al final no construye, no es porque él no quiera.
