Entre los efectos de la ley de vivienda y las serias limitaciones a la hora de otorgar licencias por parte de los ayuntamientos, la oferta aparece más restringida que nunca antes.
Lo que resulta sorprendente es que todavía nos asombremos de que parezca haber un serio problema de disponibilidad de vivienda. No solo son los comentarios y testimonios directos que podamos recoger personalmente, sino que el asunto ocupa un lugar destacado en las noticias día sí y día también. En este año que acaba se esperaba un ajuste de precios del ladrillo, pero las previsiones fallaron, empujados por el contexto inflacionario, claro está, pero sobre todo por la ley básica de la economía, la escasez.
“Hay un problema de la sociedad, porque no se encuentran casas, pero es que aunque los políticos se muestren preocupados y afectados, lo cierto es que hay una falta total de vivienda pública, porque prácticamente desde 2009 no se ha hecho nada. En aquel año había más de 50.000 viviendas protegidas en España, mientras que en el último año estamos hablando de unas mil y pocas en el ámbito nacional. O sea, de vergüenza”. Así de tajante se muestra una empresaria del sector de la construcción y sus impresiones parecen estar apoyadas por los datos. Si en el archipiélago canario se hubiesen construido viviendas de protección oficial en niveles similares a la media nacional, “en la actualidad se dispondría de muchas más viviendas que darían cobertura con creces a los demandantes actuales inscritos en el Registro Público de Demandantes de Vivienda Protegida”, que según el Gobierno de Canarias ascienden a 25.269 familias, afectando de forma dispar a cada isla. La afirmación proviene de un informe recientemente presentado por el Colegio de Economistas de Las Palmas, en el que se detalla que entre 2000 y 2022 se han construido casi 300.000 viviendas en las Islas, de las que el 4,7% son de protección oficial, unas 14.000. En el caso de haber tenido el mismo ritmo que el conjunto del país, donde estas representaron el 12,3 porcentual, este tipo de propiedades habrían cubierto más que con creces la demanda que hoy se encuentra insatisfecha.
El Diputado del Común se ha referido a este como el “principal problema social que tiene Canarias” y ha llamado la atención acerca de que el 31 de julio último había 25.159 personas inscritas en el registro de demandantes de vivienda protegida, un guarismo que choca con el hecho de que sin embargo, el número total de unidades familiares a las que asignó vivienda desde el año 2000 hasta el 31 de diciembre de 2022 fue de únicamente 112.
El mito de la vivienda vacía
Con frecuencia, en el debate público sale a relucir el mito de la vivienda vacía, arma arrojadiza con la que se pretende señalar a los propietarios, cuando no a los “grandes tenedores”, como los culpables de la situación. Pero lo cierto es que el gobierno regional puso en marcha un Programa de Vivienda Vacía cuyo principal cometido se suponía que era “captar en el mercado viviendas libres vacías, para ser puestas a disposición de familias con necesidad habitacional, impulsando además la reactivación económica de Canarias”. Los adjudicatarios serían “familias o unidades de convivencia con recursos económicos limitados”, que deberían estar inscritos, como condición previa, en el registro de demandantes. En julio de 2022 el por entonces consejero de Obras Públicas, Sebastián Franquis, se jactaba del éxito inicial del programa, no por sus adjudicaciones, sino por sus más de mil solicitantes. Lo cierto es que el fracaso es rotundo y también lo certifica el Diputado del Común, que en el Parlamento detalla que en el Instituto Canario de la Vivienda solo se tramitaron por el Programa de Vivienda Vacía un total de 267 solicitudes de los aspirantes, frente a las 2.153 presentadas, es decir, un 12,40% del total. Pero eso no es lo peor. De entre ellas, solo una solicitud tuvo como resultado la adjudicación de un inmueble, lo que supone un 0,04% de éxito sobre el total presentado.
“Es de vergüenza pública que los presupuestos nacionales y los presupuestos de los gobiernos autónomos canarios siempre han destinado partidas, evidentemente, a la construcción de vivienda, pero que estas no se hayan llevado a cabo. Si las partidas están destinadas a vivienda, ¿por qué no se ha hecho vivienda?”, dispara Isidro Martín, delegado en Canarias de la Asociación de Profesionales Expertos Inmobiliarios (APEI) y miembro de Fepeco. Y si hablamos de la falta de oferta, “no tenemos oferta privada, porque algunos no se quieren arriesgar, y otros, los pocos que se arriesgan, se encuentran con las limitaciones a la hora de las licencias municipales, algo nefasto por parte de los ayuntamientos y los técnicos, porque obtener un permiso te puede llevar años”, añade. En algunas zonas como el sur de Tenerife la espera por las licencias puede llegar a más de 30 meses, según los promotores. Esto dificulta notablemente el plan de negocios y obliga a hacer malabares financieros para los que no todos están preparados. “No es solo el plan de negocios, es el hecho de sacar gente del paro, de poner gente a trabajar, de la dinamización de la región y de la creación de puestos de trabajo en un sector que los genera”, puntualiza. Construir nunca es fácil, a menudo es difícil y a veces imposible. Canarias parece haberse convertido, en esto también, en una vetocracia, en la que muchas personas y agencias tienen el poder de obstaculizar cualquier desarrollo. “Si todos los ayuntamientos se ponen de acuerdo y se sacan todas las licencias que están solicitadas, estaríamos hablando de que habría cientos y miles de viviendas que saldrían al mercado en poco tiempo”, explica, con lo que se podría dar respuesta a esta creciente demanda social.
El consejero Pablo Rodríguez ha afirmado que después de una larga siesta de la construcción de vivienda pública en Canarias, una siesta que ha durado casi 20 años, habrá el año 2024 unas 1.000 viviendas nuevas de construcción pública. Esas mil viviendas está claro que parecen insuficientes, frente a una demanda que la decuplica largamente. Las fuentes del sector consultadas abren un crédito a la propuesta, pero se muestran escépticas en cuanto a su concreción, porque “lo más probable es que ni en dos años se llegue a esa cifra”, por cómo van los tiempos y la lentitud con que se funciona en Canarias.
En ese punto incide también el informe del Colegio de Economistas, ya que “aunque por parte de los poderes públicos se insiste cada vez más en la necesidad de facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada y a precios asequibles para personas con dificultades, estamos ante un problema que ellos mismos han ido generando a lo largo del tiempo”. El hecho de que sean muchas las administraciones públicas a decidir, ha derivado en “muy poca agilidad y diligencia en la gestión para la promoción de vivienda pública y protegida y resto de ayudas a jóvenes y colectivos vulnerables, aun cuando cuentan con recursos económicos suficientes para ello”.
La ley y los alquileres
Estas ineficiencias recaen en los particulares —pequeños y medianos—, con las restricciones al precio del alquiler de sus viviendas en el mercado libre en zonas “tensionadas”, que están aún pendientes de declarar y por una mayor protección al inquilino frente a los desahucios, lo que resulta en “indefensión” para los arrendadores, según también la óptica de los economistas. Es que aquí se suman los efectos de la ley de vivienda aprobada este año por el gobierno nacional. Pensemos en que en el Archipiélago ha ido perdiendo peso el régimen en propiedad en favor del alquiler, que pasa de representar un 16,2% en 2011 a un 22% en 2021, lo que lleva a Canarias a ocupar los primeros puestos en viviendas de alquiler en el país, por lo que la situación es más grave aun.
Tras la entrada en vigor de la nueva ley de vivienda, que establece un límite de aumento del 2%, se proyecta un aumento del 7% en los precios este año, según un informe del portal Pisos.com. Desde la aplicación de la ley en mayo pasado hasta octubre, la oferta de viviendas en alquiler ha experimentado una disminución del 30,5%, a juicio de las estimaciones de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), que considera que la disminución de la oferta podría llegar al 50% en algunas zonas.
Los titulares de prensa canarios nos llaman la atención sobre el problema. “El disparate de los alquileres en Tenerife: alquilan un garaje como una vivienda ideal para parejas”, “Hasta 250 euros mensuales sólo por dormir en una litera de una vivienda en Santa Cruz de Tenerife”, publicaba el Diario de Avisos hace pocos días. Por otra parte, ante la altísima demanda y la escasa oferta aparece el fenómeno de propietarios que hacen verdaderos castings para alquilar pisos, donde los aspirantes a inquilinos deben abordar preguntas adicionales relacionadas con aspectos como la posesión de mascotas, el teletrabajo o la asistencia a la oficina, ya que las preferencias del propietario influyen en la selección.
El Observatorio Económico de la Universidad Francisco de Vitoria ha realizado un análisis exhaustivo con el propósito de examinar a fondo las reales implicaciones de la Ley de Vivienda para la población española, del que extraen conclusiones alarmantes. Uno de los puntos principales es la limitación de los precios de alquiler en las llamadas “zonas tensionadas”, una medida implementada anteriormente y que ha sido criticada por carecer de sentido y ser una decisión económica irracional. Se trata de restricciones que han demostrado perturbar el libre funcionamiento de la economía al reducir las transacciones. La nueva limitación prohíbe la indexación de los precios de alquiler a la inflación y en su lugar impone topes del 2% en 2023 y del 3% en 2024. Pero lo peor está por venir, porque a partir de 2025 un índice creado arbitrariamente por el gobierno regirá las actualizaciones. Esta restricción afectará indiscriminadamente a grandes tenedores y a lugares donde el mercado no está “tensionado”, limitando las oportunidades de rentabilidad para inversores y propietarios.
Además, la ley amplía indirectamente las zonas “tensionadas” y dificulta los desahucios, incrementando el riesgo para los arrendadores y potencialmente generando impagos. En un intento de mitigar el riesgo, los propietarios tenderán a alquilar solo a rentas medias y altas, lo que provocará efectos contrarios a los objetivos declarados. La transferencia de los gastos de agencia a los propietarios se suma a la preocupación, ya que reducirá la rentabilidad y disminuirá la oferta, afectando tanto a arrendadores como a arrendatarios.
“La ley ha sido nefasta”, apunta un representante del sector inmobiliario, porque “quita vivienda del mercado”. Pensemos en que “una persona con ingresos de 1.800 euros puede ser calificada de vulnerable según la ley, lo que le valdría más que la protección proclamada por el legislador, el rechazo de los arrendatarios, que no querrán asumir los riesgos que de la presunta vulnerabilidad se derivan”. Con respecto a las viviendas que presuntamente están en manos de los bancos o de la Sareb, es concluyente: “En Canarias es insignificante. Las pocas que hay no están en condiciones de habitabilidad. Todos los fondos han ido vendiendo propiedades, pero a veces ellos mismos no saben cuántas reúnen condiciones de habitabilidad”.
El problema de la vivienda, más allá de cuestiones atribuibles a cambios en las preferencias de sus distintos actores, recae en el entramado legal que padecemos, según reconocen todas las fuentes. Aisladas, cada parte del sistema de planificación puede parecer inobjetable. Pero todo el conjunto es un auténtico desastre, lo que trae como resultado la frustración y un crecimiento económico más lento en Canarias. Hay en nuestras capitales insulares, por otra parte, incentivos perversos para mantener subdesarrolladas ciertas zonas céntricas, lo que desalienta a los propietarios a construir o vender. Si todas estas absurdas reglas y procedimientos que limitan tanto la construcción como la necesaria expansión del mercado inmobiliario no pueden cambiarse, al menos deberían poder eludirse.
Encima, no hay datos
El informe “Población versus vivienda en Canarias. Un reto pendiente”, del Colegio de Economistas de Las Palmas, traslada una cierta sensación de impotencia, por la dificultad para profundizar en el estudio, dada la “deficiente o nula información encontrada” sobre algunos de los parámetros investigados. “No hay datos suficientes como para obtener conclusiones definitivas”, admiten con desaliento, después de haber elaborado un trabajo en el que se consultaron administraciones de los diferentes niveles y en muchos casos no era tanto que fueran reticentes a trasladar información, sino que simplemente carecían de ellos. Los mismos responsables públicos que se rasgan las vestiduras cuando se habla de la escasez de vivienda en Canarias no eran capaces de saber cuánto suelo edificable tienen ellos mismos en propiedad. “Tal vez sea el momento para hacer coordinar a todas las administraciones públicas de Canarias en materia de vivienda para conocer el parque público real, el suelo disponible, las características de las viviendas a construir o rehabilitar y el régimen de tenencia, así como para actualizar los módulos a aplicar en la construcción y alquiler agilizar las licencias de obras”, afirman.
