El coste de la vivienda no está fijado únicamente por el equilibrio entre la oferta y la demanda si no que existe una extensa regulación del sector inmobiliario que encarece el precio final que termina asumiendo, como es lógico, el comprador. Algunas de estas regulaciones son directas como los impuestos pero otras se esconden en un sinfín de normativas que año tras año se van acumulando generando un sobrecoste regulatorio sobre el precio final.
Si nos referimos a los impuestos, la vivienda de obra nueva tributa con un 10% de IVA (un 6,5% de IGIC en Canarias) mientras que la de segunda mano queda gravada con el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP) que varía entre el 6% y el 10% del valor de la compraventa dependiendo de la Comunidad Autónoma. A estos hay que añadir el Impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados (IAJD) que, como su nombre indica, grava los actos notariales implicados en la compraventa de una vivienda. A estos tributos que descansan sobre el comprador también hay que tener en cuenta los que sufre el vendedor vía IRPF y la conocida como plusvalía municipal, declarada inconstitucional pero rápidamente modificada para que los ayuntamientos continúen llenando sus arcas a través del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Aunque se trata de gravámenes relativamente bajos en comparación a otros impuestos que los contribuyentes pagan lo cierto es que las cuantías de las viviendas los convierten en un esfuerzo añadido que debe hacer el comprador final de la vivienda pues a nadie se le escapa que incluso los impuestos que soportan los vendedores se incluirán en el precio final de compraventa pues pues a nadie, sea una empresa o un particular, le gusta perder dinero. De esta forma alrededor de un 20% del precio de la vivienda -varía mucho en función de la Comunidad Autónoma y de las bonificaciones que se dan a ciertos colectivos- puede atribuirse de forma directa o indirecta a los impuestos. Así mientras muchos políticos lamentan que cada vez sea más complicado adquirir una vivienda por su elevado coste olvidan que ellos comparten la responsabilidad de una parte de estos precios elevados y que podrían actuar de forma rápida y eficaz disminuyendo los impuestos que gravan la compra venta de inmuebles.
Otro de los factores que más influyen en el precio de la vivienda es el suelo pues a menor disponibilidad de suelo para construir viviendas mayores serán los precios. Uno de los problemas clásicos que trata de resolver la economía es el de la escasez de recursos a través de ese punto de equilibrio en el que se encuentren la oferta y la demanda. Paradójicamente en España no falta suelo para construir ya que si comparamos los datos que maneja Eurostat sobre superficie construida en los países que forman parte de la Unión Europea descubriremos que solo el 4% del territorio español está ocupado por edificios y otros espacios como carreteras y vías de tren frente al 8% que tienen en Alemania o en Italia; y muy lejos de los Países Bajos o Luxemburgo en el que este porcentaje se eleva hasta el 12%. En Malta la superficie construida llega al 33%, algo habitual en las islas donde la escasez de suelo es un hecho físico incontestable. No parece que en ninguno de estos países, con una renta per capita superior a la española, sus habitantes vivan mal ni sufran aglomeraciones que les hagan la vida imposible. Estas cifras rebaten el falso discurso según el cual nuestro país está excesivamente edificado. Lo que escasea en España es la disponibilidad para construir en el suelo y existe un margen importante para aumentar el parque inmobiliario, aumentar la oferta y, en consecuencia, hacer bajar los precios. Además del suelo es importante la densidad de construcción, a más alturas mayor es el número de viviendas que pueden construirse consumiendo menos espacio y, en este sentido, las regulaciones en España también son muy restrictivas imponiendo limitaciones por altura incluso en las grandes ciudades. Normalmente estos proyectos requieren una aprobación especial por parte de las autoridades políticas de la misma forma que los ayuntamientos deciden en sus planes urbanísticos la tipología de suelo y qué se puede construir o no en cada parcela. El resultado es que la escasez de suelo disponible para construir viviendas es una creación artificial que se hace desde la política agregando un componente especulativo sobre los terrenos edificables que dependen exclusivamente de una decisión política para ser ampliados, reducidos o recalificados.
A la hora de planificar y construir edificios los promotores deben cumplir también con una exhaustiva y cada vez más extensa normativa de construcción que encarece el precio final de la vivienda. Aquí debemos referirnos al Código Técnico de la Edificación (CTE) en el cual se especifican los requisitos mínimos en cuanto a materiales para garantizar la seguridad y habitabilidad de las viviendas. Se trata de una normativa que se moderniza y actualiza constantemente para adaptar nuevas exigencias y que a priori garantiza aspectos como la solidez de los cimientos, calidad de los cerramientos e insonorización de las viviendas, su salubridad o su accesibilidad. Condiciones mínimas de calidad que podrían considerarse básicas y lógicamente exigibles pero que también inciden en el precio y sobre las que además se añaden obligaciones más cuestionables como las que tienen que ver con la eficiencia energética. A esta normativa nacional que sigue las directrices de la Unión Europea hay que sumar las normativas de habitabilidad a través de decretos municipales y autonómicos que marcan mínimos como los metros cuadrados de las estancias, número de aseos y otras consideraciones. Cumplir con todas estas normativas influye también en el precio y, en algunos casos, puede retrasar innovaciones en cuanto a uso de nuevos materiales en la construcción o conceptos de vivienda para adaptarse a nuevas necesidades que nada tiene que ver con una visión tradicional anclada en la legislación. Ejemplo de ello serían las viviendas que se han tratado de construir reciclando contenedores de transporte para abaratar costes y tiempos de construcción o la promoción de minipisos e incluso conceptos de viviendas cápsula al estilo oriental.
Más allá de las lindes de los propios edificios que se levantan en España la planificación urbana de las áreas de titularidad pública recaen también en los promotores inmobiliarios como parte del desarrollo de un nuevo proyecto y que, como no puede ser de otra forma, cargan su coste final al precio de la vivienda. La construcción de aceras y otros elementos de urbanización como alumbrado público y las redes de alcantarillado suele ser un requisito establecido por las autoridades locales en los permisos de construcción y en los planes urbanísticos. Estos requisitos están destinados a garantizar la adecuada infraestructura urbana y la seguridad de los peatones y deben cumplir con cada normativa municipal. Por si no fuera suficiente en muchos desarrollos urbanos se incluye la obligatoriedad de soportar también la creación de dotaciones públicas como centros deportivos, parques o viales de acceso desde una carretera cercana que suponen un elevado coste. La parte positiva de que sea la iniciativa privada la que tenga que llevar a cabo todas estas obras es que realizan su trabajo con eficacia por lo que los ciudadanos pueden disfrutar de aceras bien construidas e iluminadas, de lo contrario muchas calles no serían urbanizadas o se haría de forma deficiente como ocurre siempre que los trabajos dependen de las administraciones públicas. La parte negativa es el sobrecoste de bienes públicos sobre los que no tienen capacidad de decisión futuro pero que financian los nuevos propietarios de las viviendas. Otra de las contrapartidas que cada vez incluyen más normativas es la de reservar un porcentaje importante de la obra nueva a Vivienda de Protección Oficial (VPO) que implica, entre otras cuestiones, una limitación en los precios de venta al público por lo que teniendo en cuenta que existen unos mínimos de calidad su precio de venta puede ser menor a los costes de la promotora que terminará incluyéndolos allí donde no tiene limitaciones de precio que es la vivienda libre.
Todas estas regulaciones que encarecen directa o indirectamente el precio final de la vivienda están aderezadas con los costes asociados a la obtención de permisos de construcción y otros trámites burocráticos. Al coste monetario se añade otro que es el factor tiempo y que también supone un gasto adicional que deben tener en cuenta los desarrolladores inmobiliarios. La maraña regulatoria supone un elevado coste económico que empieza con la burocracia e incluso su propio conocimiento necesario para poder llevar a cabo una promoción inmobiliaria hasta los impuestos finales que debe pagar el comprador de una vivienda pasando por las regulaciones que pueden imponer el número de aseos con los que debe contar una vivienda unifamiliar dependiendo de la cantidad de habitaciones que tenga. Lamentablemente los precios de la vivienda son muy elevados en comparación a los salarios de los españoles no tanto porque lo marque así el mercado a través de la ley de la oferta y de la demanda sino porque existen unos costes regulatorios que restringen la oferta y encarecen el precio final de los bienes inmobiliarios.
